墨尔本市中心投资评估报告

墨尔本市中心投资评估报告

　　全澳概览

　　经济强势增长，国内生产总之持续上升

　　过去的十年里，澳大利亚的国内生产总值增长一直是发达国家中最强势的。与其他发达国家相比，即使在全球金融危机期间，澳大利亚的经济依然表现出增长趋势。审慎的金融监管，财政和货币政策和强大的资源协力在很大程度上为澳大利亚的经济发展起到了保驾护航的作用。从图中可以看出，除澳大利亚的其他五个国家均出现了经济负增长。

　　人口持续增长

　　在最新的统计中，澳大利亚的人口超过了2389万。随着人均寿命的提高和移民的不断涌入，国家的人口预测将在未来的几十年里继续增加。与其他发达国家相比，数据显示澳大利亚的人口增长一直很强劲。高水平的移民，确保国家继续受益于多元文化和强大的国际关系。

　　汇率

　　在2012年初，澳元对美元汇率略高于1。在过去几年里，澳元持续贬值，澳元对美元汇率最低低至0.7。对许多外国投资者来说，这是一个机会，因为相较于过去两年，海外资金在澳洲有更强大的购买力。

　　墨尔本概览

　　世界最宜居城市

　　2015年8月，墨尔本被经济学人信息部连续第五年票选为世界最宜居城市。排名显示墨尔本的医疗、教育和基础设施建设随着城市的文化的逐步多样、环境的不断改善和政治稳定而持续发展。

　　人口

　　大墨尔本目前有人口约450万居民。在未来的十年，墨尔本有望新增人口92.6万，预计2025年总人口将达到540万。墨尔本的人口增长速度高于澳大利亚所有城市。2055年之前，墨尔本每年将保持近9万的人口增长平均值。预计将会在2053年超过悉尼的人口。

　　旅游业

　　过去一年的国际旅游人数，墨尔本所在的维多利亚州再创新高，国际游客的总开支增长速度高于东海岸各州。过去的一年里，国际游客在维多利亚州的开支高达57亿美元。旅游总消费贡献约全州收入的6%。

　　经济发展

　　CommSec’s State Of The States发布于7月份的报告显示，维多利亚州的经济发展将在本年度再创新高，相较于前一年，将增长2.9%。墨尔本作为维多利亚州经济活动的枢纽，经济产值占全澳的6%，占全维多利亚州的27%。

　　休闲天堂

　　为了便利工作和生活，四通八达的林荫大路贯穿墨尔本市中心，通往丰富的购物和娱乐场所。在CBD的主要购物区域包括墨尔本中心，商场和QV。其他次要购物领域包括南十字车站，柯林斯街，伊丽莎白街和维多利亚女王市场。

　　人口统计

　　人口概况

　　在过去五年中，墨尔本市中心人口显著增长，预计未来20年将保持持续增长。这种强势增长将带动就业、教育、文化、娱乐事业的发展。预计每年将新增4.9万新居民。人口增速每年将持续提高4.3%。到2036年，墨尔本的当年新增居民数量将达到8.4万。

　　年龄分布

　　墨尔本市中心的居民，约有65%的年龄在20-34岁，明显高于大墨尔本和墨尔本市平均水平。

　　住户结构

　　墨尔本市中心的住户结构大体分为两种，单一住户独居或合租。这反映了该地区的住户大部分为学生和年轻人。

　　精英聚集

　　据统计，墨尔本市中心集中了大量白领和高校学生。受工作地点和高校位置的'约束，大量白领与学生选择在公司或学校附近居住。

　　(高校学生人口在墨尔本所占比例)

　　(白领人口在墨尔本所占比例)

　　人均收入

　　就业与教育

　　根据墨尔本城市计划，墨尔本市中心将增加450000个就业岗位，到2051年，将增加到830000个，就业增长将促进公共交通网络的完善。墨尔本市中心将完善一系列的行业，包括金融、商业、零售，与政府管理等以增加就业岗位。作为澳大利亚经济向高附加值转变的主要力量，以服务业为基础的经济转型将促进该地区的就业显著增长。

　　大量名校聚集于墨尔本市中心，比如墨尔本皇家理工大学(RMIT)、拉筹伯大学(La Trobe Uni.)、维多利亚大学(Victoria Uni.)以及享誉盛名的墨尔本大学(Uni. of Melbourne)。世界排名第33、全澳排名第1的墨尔本大学可容纳52000名学生。稍大一些的墨尔本皇家理工大学可容纳57000名学生。优质教育的广泛性与高层次设施一直是学生人口的主要驱动力，大量用人单位与各大高校相隔不过几条街，这也使得大批学生可以直接参与项目与活动之中。

　　基础设施

　　墨尔本完美的基础设施建设使其享誉全球。

　　墨尔本为了开发城市巨大潜能，制定了长远的城市规划发展愿景，预计在2051年之前，吸引人口达到710万。人口增长必然要求配套设施的完善，如此雄心勃勃的愿景对城市的基础设施建设也提出了更高要求。墨尔本市本身具有的良好的基础设施及主要设施，在完善城市规划下吸引了大量移民和海外投资。大量的基础设施建设工程尚在计划之中，预期将为城市的通达性和便利度提供强劲助力。

　　墨尔本将分别在铁路、公路、港口、购物市场上投入250亿、60亿、60亿、250亿澳币，待建项目包括直通机场铁路、东北高速路、墨尔本港、维多利亚女皇市场重建等。

　　住房市场

　　低利率的环境刺激了墨尔本近10年的住房市场。在过去10年里，墨尔本市中心的平均房价总趋势一直保持稳定增长。在最近时间，平均价格已经企稳。2015年6月的数据表明，墨尔本市中心公寓中位价已达到450500美元。在过去的十年中，平均价格上升了56%。

　　销售周期表显示墨尔本市中心房价呈现长期上升趋势。从长线来看，墨尔本市中心的住房投资呈现可持续稳定增长趋势，墨尔本市中心的公寓已经走过了稳定高增长的10年。

　　租赁市场

　　墨尔本市中心的房屋租赁市场非常活跃，该区域内67%的产权持有者出租他们的房屋。在过去10年，该区域的房屋租金数据显示出了良性增长趋势，房屋租赁成为新潮流，其市场比重大量增加。这表明，由于大量新宅的落成，墨尔本市中心的租赁市场竞争日趋激烈，租赁合同的签订数量依然保持高增长。

　　在过去的10年中，1房公寓租金以每年3.5%的速度增长，而2房公寓每年增长4%。三房公寓由于较为稀缺，租金每年以5.2%的速度增长。在最近的时间，租金增长更趋稳定。

　　墨尔本的房屋租赁市场交易量持续增长，这预示着房屋租金需求水平的增长。1房公寓交易量每年增长10.3%，2房公寓交易量每年增长10.9%，3房公寓交易量每年增长6.1%。新公寓的的不断落成将满足不断上涨的租赁需求，而这种增长趋势仍将继续。