中国房地产开发企业质量信用调查报告

中国房地产开发企业质量信用调查报告

　　为准确反映我国房地产开发企业质量信用状况，中国产品质量协会20xx~20xx年国内外房地产开发市场的发展进行了分析，并对房地产开发企业质量信用进行抽样调查，共调查了30家企业，现将此次调查情况公布如下:

　　一、房地产发展现状

　　20xx年1季度我国房地产投资的增长速度与去年同期回落了6.5%，尽管房地产价格涨幅在回落，但是仍然在高位上涨。 20xx年1季度，房地产开发投资2792.68亿元，同比增长20.2%，增幅回落6.5个百分点。其中住宅房地产开发投资占67.6%，经济适用房开发投资占2.2%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为18.9%、40.6%、29.4%，东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。尽管房地产价格涨幅在回落，但是仍然在高位上涨，而且发展不平衡。

　　在我国经济飞速发展的状态中，房地产投资重点西移变成了产业发展的趋势。中国经济发展由于一直处于东高西低、南快北慢的状况。为了使这样的处境改变，国家推出了“西部大开发战略”，这种精神的指导下房地产业逐渐从东部发达地区逐步向西部贫困地区转移。

　　二、质量信用建立

　　在房地产发展中对于质量保证这一环节，一直处于比较弱的情况中。但不管是在政府还是在各企业都在对于质量信用这一环节进行加强。

　　1.国家监管

　　国家为了规范房地产行业，使行业能够正常的发展，制定了一系列法律法规，目的是使中国房地产的发展逐步完善，信用体系逐步建立。例如:《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国建筑法》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》等等。这些法律法规的出台都或多或少的为房地产开发业的规范化起到了平台指导的作用。

　　2.房地产开发商自律行为

　　在房地产企业中，重承诺、守信用原先只是一句冠冕堂皇的“幌子”。可是到了现在房地产行业已不在是以此为“幌子”说一说就能过关的了。仅以北京一地为例，在2003年以来，由北京房地产业协会、北京日报地产日周刊联合组织的“承诺销售放心房”评选活动中，北京有将近50家的房地产商先后获得此类殊荣，据介绍，这一活动的目的是塑造北京房地产业的诚信形象。如果这些房地产企业实际并没有兑现销售“放心房”的承诺，其“重承诺守信用”的牌子将被摘掉。

　　以上这一活动的展开足以证明社会和企业都在越来越强的需要质量信用体系的建立。在企业中，由于多年来房地产业陷入的“诚信危机”，已经开始影响到行业自身的发展，让各从事并希望次行业壮大的企业都感到了无形的压力。

　　在上面可以看出，不管是政府的监管和游戏规则，还是各房地产商的质量保证都是不可或缺的一部分。经过一段时间的无序期，现在政府越来越重视法规的完善和执行，而各企业也开始注意到自身质量保证的'重要性。虽然市场中还有这样或那样的问题，可只要有企业开始注意到了这些，再加上政府职能部门的支持，房地产行业向好的方面发展就是可能的。

　　三、企业信用等级评估

　　中品质协(北京)质量信用评估有限公司通过从企业的产品质量水平、企业质量保证能力、企业信誉积累、企业质量信用顾客满意程度等等方面对房地产企业进行评价。

　　数据显示等级如下(同质量信用等级不分先后):

　　房地产企业质量信用等级表

　　序号 单位名称 部分项目名称 信用等级

　　1 北京城建兴华房地产有限公司 北苑家园 AAA

　　2 北京金隅嘉业房地产开发有限公司 嘉华大厦 AAA

　　3 名流置业集团股份有限公司 名流时代 AAA

　　4 天津津滨发展股份有限公司 玛歌庄园 AAA

　　5 中房集团银川房地产开发有限责任公司 国际村 AAA

　　6 大华(集团)有限公司 阳光曼哈顿 AAA

　　7 浙江雪峰房地产开发有限公司 鹏城花园 AAA

　　8 广州市城市建设开发有限公司 宏城花园 AAA

　　9 中海地产股份有限公司 中海怡美山庄 AAA

　　10 北京世纪城房地产开发有限公司 东方嘉园 AAA

　　11 北京珠江房地产开发有限公司 珠江骏景 AA

　　12 海南安华房地产开发公司惠州公司 麦地南山庄 AA

　　13 北京城市开发集团有限责任公司 望京新城 A

　　14 北京大成开发集团有限公司 长安新城 A

　　15 北京润佳房地产开发有限公司 道乐蒙恩商务街 A

　　16 北京崇文区城市建设开发公司 东环居苑 A

　　17 北京市昌平房地产开发总公司 关东小区 A

　　18 北京鼎成房地产开发有限公司 九号书院 C

　　19 南宫恒业房地产开发有限公司 南宫苑二期 C

　　20 北京隆辉房地产开发有限公司 昊腾家园 C

　　21 北京嘉润鸿达置业有限公司 晓月苑小区 C

　　22 新龙房地产开发有限公司 流星花园 C

　　23 北京鼎立房地产开发有限公司 鼎立家园 C

　　24 北京裕泰房地产开发有限公司 畅清园二期 C

　　25 北京盛业房地产开发有限公司 芙蓉园 C

　　26 北京华之杰房地产开发有限公司 华杰大厦 C

　　27 巢湖美欣达房产开发公司 时代春天 C

　　28 巢湖大市场开发有限责任公司 大市场 C

　　29 巢湖市滨湖房地产开发公司 滨湖景苑 C

　　30 郑州大宇房地产开发有限公司 大宇世茂广场 C

　　部份房地产企业部分项分值表

　　序号 企业名称 企业服务规模 服务质量保证能力 服务质量水平 顾客满意度

　　1 北京城建兴华房地产有限公司 96 100 98 15

　　2 北京金隅嘉业房地产开发有限公司 96 98 100 10

　　3 名流置业集团股份有限公司 96 90 98 15

　　4 天津津滨发展股份有限公司 96 94 94 15

　　5 中房集团银川房地产开发有限责任公司 96 100 98 15

　　6 大华(集团)有限公司 98 84 97 12

　　7 浙江雪峰房地产开发有限公司 98 100 98 15

　　8 广州市城市建设开发有限公司 88 94 93 15

　　9 中海地产股份有限公司 98 88 100 15

　　10 北京世纪城房地产开发有限公司 86 99 92 15

　　11 海南安华房地产开发公司惠州公司 94 90 94 15

　　在本次质量信用等级评估中AAA级的有10家占总抽查量的33%，AA级的企业有2家占总抽查量的7%，A级的企业有5家占总抽查量的17%，C级的企业有13家占总抽查量的43%。

　　在此次的评选企业中由于不良信息较多所以各企业被评选为C级的有13家之多。这些企业有的是因为房屋质量问题被省级别以上的单位通报或公示。有的是由于延期交房、规划设计变更和面积等问题被政府机关限期整改。这些行为直接影响了行业的合同履约、服务和产品质量等方面的保证能力。可以说是行业状况的部分体现。

　　不过在有些地区由于政府监管能力较高，企业的整体信用逐渐改善，已经在服务质量等方面有了一定的保证能力。特别是北京地区，由于逐年来北京市政府对于房地产行业的要求越来越严格，所以各企业质量信用保证也渐渐完善，体现出北京市场的远瞻性和严格性。

　　在房地产开发商表中被评为C等级的13家企业中有9家在北京，这并不是说明北京市场问题较大，而是北京政府监管制度比其它区域要严格的多。在这种环境下不但不良记录能够及时体现，还可以更早的发展一些质量信用突出的企业。

　　在本次评估中，北京城建兴华房地产有限公司和北京金隅嘉业房地产开发有限公司两家企业不但被我协会评定为质量信用AAA企业，而且还被“承诺销售放心房”评选活动评选为“重承诺守信用”单位。这种荣誉对企业是一种肯定，对北京房地产市场也是一种肯定。

　　不过北京市场只是全国市场中很小的一部分，所以本协会希望借本次评定改变各房地产企业对质量保证的态度，使他们加强对质量信用的管理，从而达到提高行业的信誉水平的目的。

　　四.房地产行业问题

　　在房地产这一行业中“诚信危机”问题已到了不解决不行的地步了。虽然在一些房地产企业的努力下质量信用有所回复，但是问题工程层出不穷:

　　1.企业服务质量保证能力方面

　　⑴产权证明问题

　　产权证难办理是因为开发商不具备销售的资格，或者他以旧城改造的名义，把房屋改头换面，偷偷的或者是明目张胆的以小产权房屋当作大产权房屋交易，他拿不到政府的一些手续和证件，作为耳目，就以各种借口拒绝或者以小充大甚至拖延办理产权证书。有的消费者多方奔走，名义上是胜了官司，但是问题始终得不到解决。

　　⑵面积问题

　　导致面积问题突出的原因有很多，这其中固然有计算失误、施工误差等，但更多的是开发商擅改规划设计导致。但在一般销售中多算面积和房屋缩水都是由开发商故意制造出来的。在规定中，多算公摊面积的绝对值误差比不能超过3%，如果超过了，消费者就有权退房。但实际却很难做到，如果是按揭房就更是难上加难。

　　房子的面积问题一直是件让人头疼的事儿，据消协部门的统计，关于商品房的投诉中，与面积有关的占到总投诉量的1/3以上。在其他商品销售领域，人们关心的只是缺斤短两，而在商品房销售中，不仅是缺斤短两，多算面积，更主要的是，好多开发商房产涨水，继续从消费者腰包里掏钱。

　　2.产品质量水平方面

　　房屋质量问题是房屋投诉是一个老大难问题，这里的房屋质量问题是指主体一般没有问题，且不影响居住安全的不足。这种质量问题一般让人如食鸡肋:房屋裂缝，墙皮脱落，房顶倾斜，地面塌陷，阳台渗水，屋顶漏水，墙体泛白，厕所管道不通，暖气不热，有的产生异响，久修不过，线路未穿绝缘管导致地砖带电，防盗门质量低劣，不能打开，管道跑冒滴漏，电气开关质量不合格--问题多,不胜枚举。

　　3.企业履约能力方面

　　⑴延期交房

　　房地产开发，涉及到开发商与建筑商之间的关系，也涉及到与水、电、暖、气、市政等公司之间的关系，任何一个环节出了问题，都可能导致延期交房。但问题是在延期交房的情况下，好多开发商不愿承担违约责任。在签订合同的时候，开发商把购房者逾期付款的违约金订的较高，而自己延期交房的违约金定的较低。使得条款对自己的约束力不强，有的开发商竟然在到期交房日才只盖到了第三层。

　　⑵规划设计变更

　　交房时，遇到问题最多的就是规划设计与实际环境大相径庭。有的将空间尺寸和结构进行了变更;有的将绿地改成车库;有的缩小了楼间距;有的在小区的临街一边盖起了商业楼;有的把住宅楼销售给一些单位，由此引发的投诉数不胜数。

　　房地产行业内部的问题，在这几年尤为突出。企业由于利益驱使铤而走险不惜牺牲质量而降低成本，导致了行业整体信用较低。实际表明这不是管的不好，还是走得不好的原因，而是房地产行业整体扭曲造成的。冰冻三尺非一日之寒，此行业的问题也不是一天就能形成的，所以要想解决本行业质量信用的问题只有政府、企业和市场各方通力合作再加以时日才能达到复苏房地产行业信用的目的。

　　五.房地产发展的趋势

　　在今年房地产行业是问题诸多的一年，也是政府改革的一年。正是由于这种现状从侧面加快了行业法规的完善步伐，驱使企业和市场各方注意质量自律。所以2007年将是重建质量信用的起步关键年，在20xx奥运会这一契机来临之际，全球的目光都在关注中国的建筑界，各大场馆建设的成功正是对于中国企业技术、质量的肯定。这也标志着中国房地产业有能力建设一个质量和科技发展都优秀的行业。