温州市区商品房预售资金监管实施细则

温州市区商品房预售资金监管实施细则

　　维护商品房交易双方的合法权益，保障商品房预售资金安全，温州市制定了温州市区商品房预售资金监管实施细则，下面是细则的详细内容，欢迎大家阅读。

　　温州市区商品房预售资金监管实施细则

　　第一条 为贯彻落实《关于印发<浙江省商品房预售资金监管暂行办法>、<浙江省商品房预售资金监管协议书>(示范文本)的通知》(浙建房〔2010〕72号)，维护商品房交易双方的合法权益，保障商品房预售资金安全，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条 凡在本市区行政区域内(含鹿城区、龙湾区、瓯海区、经济技术开发区，下同)批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本实施细则。

　　第三条 市房地产行政主管部门负责全市商品房预售资金的收缴、使用实施监督指导。中国人民银行温州市中心支行、中国银行业监督管理委员会温州监管分局(以下简称人行温州市中心支行、温州银监分局)负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。

　　第四条 市房地产行政主管部门、人行温州市中心支行、温州银监分局建立温州市商品房预售资金监管协调小组，负责本市商品房预售资金监管的协调工作。协调小组要建立定期协调机制，加强日常信息沟通，及时解决商品房预售资金监管中遇到的问题，并根据实际情况对监管对象进行监督检查。

　　第五条 各区房地产行政主管部门具体负责本行政区域内商品房预售资金监督管理工作。主要履行以下职责：

　　(一)督促检查商品房预售资金监管的实施情况;

　　(二)办理商品房预售资金监管协议的备案工作;

　　(三)受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理;

　　(四)商品房预售资金监管其他有关工作 。

　　第六条 批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”)，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)，若监督项目有开发贷款的，应在办理开发贷款的银行机构开立资金账户。一个预售项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。

　　第七条房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应与开设资金账户的银行机构(下称“监管银行”)、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》(下称“《监管协议》”，附件1)，明确三方的权利、义务、责任，同时，向监管银行提供以下资料：

　　1、监管项目的工程形象进度表(同时提供纸质和电子版);

　　2、监管项目各阶段资金使用计划;

　　3、监管项目工程预算清册;

　　4、投标文件、中标通知书;

　　5、监管银行要求的其他资料。

　　签订商品房预售资金监管协议后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。

　　第八条 《监管协议》应载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证证号、土地面积、总建筑面积、总套数、工程预算清册总额、监管项目预售资金专用存款账户开户银行、预发放的资金账户账号等相关信息。

　　第九条 房地产开发企业与监管银行签订商品房预售资金监管协议、取得监管银行预发放资金账户账号后，应当向项目所在地区房地产行政主管部门申请商品房预售资金监管协议的备案，并提供以下材料：

　　1、商品房预售资金监管协议备案申请表(一式三份，见附件2);

　　2、商品房预售资金监管协议(原件);

　　3、监管银行预发放的资金账户账号;

　　4、房地产行政主管部门要求的其它材料。

　　材料齐全的，区房地产行政主管部门要在当天予以备案，并在《商品房预售资金监管协议备案表》规定栏目签署同意备案的意见、盖章后，返回两份给房地产开发企业，其中一份用于申请《商品房预售许可证》。

　　第十条 房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，按照法律、法规规定，在向房地产行政主管部门提供的商品房预售方案中应当包括：商品房预售资金监管协议书、监管银行预发放的资金账户账号、监管项目的工程形象进度、监管项目各阶段的资金使用计划等内容。

　　商品房预售资金监管协议书未经备案的项目，房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。

　　第十一条 房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售许可证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放的资金账户账号一致。资金账户的性质为专用存款账户，户名由房地产开发企业名称、《商品房预售许可证》记载的项目名称组成，其中企业名称须与该企业基本存款账户名称一致，预留银行签章上的名称须与资金账户的名称一致。监管银行在账户开立后五个工作日内，将房地产开发的开户申请书、《商品房预售证许可证》、商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报当地人民银行和银监部门备案。

　　第十二条 监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务，配合相关部门做好商品房预售资金监管工作。

　　第十三条 房地产开发企业变更预售资金监管银行或者资金账户的，须经原监管银行、工程监理单位同意后，向预售许可所在地房地产行政主管部门提出申请，经批准后重新签订商品房预售资金监管协议、开立新的资金账户账号，将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户，同时解除原监管协议、注销原资金账户账号，并在5个工作日内将重新签订的商品房预售资金监管协议报原备案的房地产行政主管部门、人民银行和银监部门备案，并提供以下材料：

　　1、商品房预售资金监管协议变更备案申请表;

　　2、批准文书;

　　3、商品房预售资金监管协议;

　　4、监管银行预发放的资金账户账号。

　　房地产开发企业在申请变更预售资金监管银行或资金账户期间，暂停该项目的网上预售。

　　第十四条 房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时，应由购房人将预付的购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)直接存入资金账户。房地产开发企业不得直接收存购房款。

　　第十五条 按揭贷款或住房公积金贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户，并注明用途。

　　第十六条 分期或其它付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。

　　第十七条 监管项目在预售资金账户账号开立前已经申请到的贷款，应当在该项目预售资金账户账号开立后10日内，相关银行要配合房地产开发企业将该项目的贷款资金余额全部划转到监管银行的预售资金账户账号。不能如期划转的，其贷款的全部金额不能利用该监管项目预售资金账户的资金偿还。

　　第十八条 房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时，应当提供购房人将购房款存入监管银行资金账户的证明(见附件4)。

　　第十九条 房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

　　第二十条 商品房预售所得款项必须优先用于相关的工程建设，其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按商品房预售资金监管协议方式进行监管。

　　按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费用。前期工程费用包括：前期工程费、管理费、设计费、监理费、销售费、财务费、不可预见费、税费以及其他行政事业收费。

　　预售项目累计收缴的预售资金超过该项目工程预算清册总额130%时，房地产开发企业可以凭工程监理单位对调用超出部分资金用于有关工程建设的真实性证明向监管银行提出申请，符合条件的，监管银行自申请之日起二个工作日内进行付款。

　　第二十一条 房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提出申请，并根据资金用途的不同，分别提交相关证明材料。符合条件的`，自申请之日起二个工作日内由监管银行将核准使用资金支付给房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。

　　(一)申请用于支付工程预算清册列明的工程建设资金时，应当提供：

　　1、房地产开发企业申请使用监管项目预售资金的报告(包括预售项目工程基本情况、工程进度、按照合同应当支付的金额、按照资金使用计划应当支付的金额、申请支付资金额度等，下同);

　　2、监理单位出具的监管项目工程施工完成(进度)以及按合同约定应当支付工程建设资金额度的证明材料;

　　3、收款方缴费通知书以及账户账号。

　　(二)用于支付前期工程费用的(按照本细则第二十条的规定，不能超过监管项目工程预算清册总额的20%)，应当提供：

　　1、房地产开发企业申请使用监管项目预售资金的报告;

　　2、应当支付的证明，如合同、缴费通知书以及收款方的账户账号(首期工程费用在监管账户账号设立之前已经支付的，可以持已经支付的凭证申请核销)。

　　(三)用于偿还本项目开发贷款的，应当提供：

　　1、房地产开发企业申请使用监管项目预售资金的报告;

　　2、贷款银行出具的还款通知书和该款项已放款并用于本项目工程建设的证明;

　　第二十二条 有下列情况之一的，监管银行不予办理用款手续：

　　1.收款单位、用途、金额等内容与房地产开发企业所提供的合同约定不符的;

　　2.资金账户余额不足的;

　　3.其他不符合本实施细则情况的。

　　第二十三条 房地产开发企业在销售中若发生退款的，由房地产开发企业提出申请并提供相关证明材料和购房人账户账号，监管银行在审核相关材料后，将相关款项以转账方式退购房人。

　　第二十四条 监管银行应在每月10日前出具监管项目的预售资金收缴、支出情况对账单，并在对账单中明确预售资金支出的用途，于每月15日前报人行温州市中心支行备案。房地产开发企业应在每月15日前，向监管项目所在地房地产行政主管部门报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出情况对账单，并附送明细表。

　　第二十五条 房地产开发企业向监管银行提出资金账户撤销申请的，应当提供下列材料：

　　(一)房地产开发企业申请撤销商品房预售资金监管账户的报告;

　　(二)商品房监管项目已经竣工验收备案的证明。

　　监管银行收到房地产开发企业撤销申请后，应当按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理账户撤销手续，并出具解除商品房预售资金监管协议、撤销预售资金监管账户账号意见书。

　　第二十六条 房地产开发企业办理商品房项目预售资金监管账户撤销手续后，应当在5日内向项目所在地房地产行政主管部门备案，并提交下列材料：

　　(一)撤销商品房预售资金监管账户账号备案申请表;

　　(二)监管银行出具的解除商品房预售资金监管协议、撤销预售资金监管账户账号意见书。

　　房地产行政主管部门收到房地产开发企业的撤销备案表后，材料齐全的，要当场予以备案。

　　第二十七条 本细则自发布之日起实施。本细则未尽事宜，按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定执行。