《乐山市住房公积金个人购房贷款管理实施细则》

《乐山市住房公积金个人购房贷款管理实施细则》

　　为规范个人住房公积金贷款管理，支持职工购买、建造、翻建、大修自有住房，制定了《乐山市住房公积金个人购房贷款管理实施细则》，下面是详细内容。

　　《乐山市住房公积金个人购房贷款管理实施细则》

　　(经2015年3月27日市住房公积金管理委员会讨论通过)

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范个人住房公积金贷款管理，支持职工购买、建造、翻建、大修自有住房，根据国务院《住房公积金管理条例》和《四川省住房公积金贷款管理办法》规定，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条 个人住房公积金委托贷款(以下简称公积金贷款)是指按规定缴存住房公积金的职工在本市行政区域内购买住房时，以所购住房作抵押而申请的政策性专项贷款。

　　第三条 本实施细则适用于所有已建立住房公积金制度并正常缴存住房公积金的职工。

　　第四条 为保证借贷双方的合法权益，公积金贷款按照贷款对象与缴存对象一致、权利与义务对等原则，实行存贷结合、先存后贷、贷款抵押担保。

　　第五条 乐山市住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)为本市个人住房公积金贷款的管理机构，负责审批个人住房公积金贷款申请，监督个人住房公积金贷款借贷、结算和管理。

　　第六条 个人住房公积金贷款的金融业务由公积金中心按国家有关规定，委托有关商业银行(以下简称承办银行)承办，并与承办银行签订书面委托协议。公积金中心按照委托协议约定，检查监督承办银行公积金委贷专户资金的使用情况。承办银行须定期向公积金中心提供有关业务资料。

　　第二章 贷款对象和条件

　　第七条 申请公积金贷款的对象，必须是按规定缴存住房公积金的职工，是住房的产权人，以家庭为单位申请。

　　第八条 申请公积金贷款的借款人应同时具备下列条件：

　　(一)按月足额连续缴存住房公积金6个月以上;

　　(二)具有完全民事行为能力;

　　(三)未负有住房公积金贷款债务;

　　(四)具有稳定的职业和经济收入，以及偿付贷款的能力;

　　(五)个人信用记录良好;

　　(六)具有购买住房的备案合同或有关证明文件;

　　(七)具有规定的最低首付自有资金;

　　(八)同意用拟购买的住房按公积金中心要求办理抵押。

　　第九条 申请公积金贷款，借款人须根据以下情况提供资料：

　　(一) 购买商品住房：

　　1、合法有效的居留和身份证明;

　　2、婚姻关系证明(指结婚证，离婚证，法院调解或判决书，单身的婚姻登记记录证明);

　　3、合法有效的购房备案合同;

　　4、购房规定的最低首付自有资金证明(指首付款发票或收据);

　　5、公积金中心要求提供保证的，有保证人出具的同意保证的书面承诺及保证人的资信证明;

　　6、公积金中心要求提供的其他文件或资料。

　　(二) 再交易住房(俗称“二手房”，下同)：

　　1、合法有效的居留和身份证明;

　　2、婚姻关系证明(指结婚证，离婚证，法院调解或判决书，单身的婚姻登记记录证明);

　　3、《房地产买卖契约》和缴纳契税的发票;

　　4、房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》;

　　5、需对抵押物进行评估的，有公积金中心认可的评估机构出具的抵押物估价报告书;

　　6、公积金中心要求提供保证的，有保证人出具的同意保证的书面承诺及保证人的资信证明;

　　7、公积金中心要求提供的其他文件或资料。

　　(三)已取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的现房：

　　1、合法有效的居留和身份证明;

　　2、婚姻关系证明(指结婚证，离婚证，法院调解或判决书，单身的婚姻登记记录证明);

　　3、合法有效的购房合同;

　　4、申请人的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》;

　　5、已缴纳契税的发票。

　　6、公积金中心要求提供保证的，有保证人出具的同意保证的书面承诺及保证人的资信证明;

　　7、公积金中心要求提供的其他文件或资料。

　　(四) 建造、翻建住房：

　　1、合法有效的居留和身份证明;

　　2、婚姻关系证明(指结婚证，离婚证，法院调解或判决书，单身的婚姻登记记录证明);

　　3、申请人的《国有土地使用证》，使用权类型须为出让;

　　4、县(市、区)以上的规划、建设、土地管理部门的批准文件;

　　5、房屋《建设工程施工合同》和施工图纸;

　　6、提供价值不低于贷款金额1.5倍的住房进行房屋抵押;

　　7、有公积金中心认可的评估机构出具的抵押物估价报告书;

　　8、公积金中心要求提供保证的，有保证人出具的同意保证的书面承诺及保证人的资信证明;

　　9、公积金中心要求的其他文件和资料。

　　(五)其它类型住房(上述四类外，职工解决自身居住，购买经适房、限价房及拆迁还房等)：

　　1、合法有效的居留和身份证明;

　　2、婚姻关系证明(指结婚证，离婚证，法院调解或判决书，单身的婚姻登记记录证明);

　　3、合法有效的房屋取得手续的纸质材料;

　　4、规定的自有资金证明:

　　经适房及限价房需提供规定的最低首付自有资金证明(指首付款发票或收据);棚改房及拆迁房需提供被改造或被拆迁房屋产权证明。

　　5、公积金中心要求提供保证的，有保证人出具的同意保证的书面承诺及保证人的资信证明;

　　6、公积金中心要求提供的其他文件或资料。

　　第十条 申请公积金贷款的其他条件。

　　(一) 拟购商品房必须是与公积金中心签约的'项目合作楼盘;

　　(二) 再交易住房和现房须在《国有土地使用证》核发之日起，半年内申请;

　　(三) 建造、翻建住房的，房屋建设进度须达到公积金中心的要求;

　　(四) 房屋产权人如有除借款人夫妻双方以外的其他共有人，须有其他共有人的书面同意函并办理公证方能申请贷款;贷款金额以借款人所占房屋份额核算。

　　(五) 房屋共有人中如有未成年子女的，不能申请公积金贷款。

　　(六)在我市行政区域范围以外的地区，建立了住房公积金个人账户，正常缴存了住房公积金6个月以上的职工，其账户性质为“正常”，夫妻双方中有一方为乐山户籍，在我市行政区域范围内购买住房，也可申请住房公积金贷款：

　　1、申请人需提供公积金缴存地的公积金管理中心(或公积金管理部、办事处)出具的公积金缴存证明;公积金缴存证明出具的时效性，限定在办理贷款申请时的三月之内。

　　2、符合《乐山市个人住房公积金贷款实施办法》规定的条件，以及符合乐山市住房公积金管理中心规定的其它条件;

　　3、申请人须有担保人提供的书面担保。担保人必须是乐山本地固定户口(提供原件，收复印件)，在乐山市住房公积金管理中心缴存了住房公积金的职工，并提供担保人的身份证(提供原件，收复印件)、担保书;

　　4、申请人须提供收入证明。

　　第十一条 职工公积金帐户已封存的，不能申请公积金贷款，不计算可贷额度;账户启封并重新按月连续足额缴存满一年以上，方可申请公积金贷款。

　　第三章 贷款额度、期限和利率

　　第十二条 贷款额度。

　　(一)贷款成数：首套房，首付不低于二成;二套房首付不低于三成。

　　(二)借款人可贷额度为：借款人和配偶个人帐户内公积金本息余额×倍数+借款人和配偶个人公积金月缴存数额之和×2×系数×贷款期限(月);

　　(三)借款人的借款金额原则上不超过房屋总价值的最高贷款额度和核算出的借款人可贷额度;

　　(四)倍数、系数及最高贷款额度由市公积金管委会授权公积金中心另行拟定，在乐山住房公积金网站上公布。

　　(五)借款人的具体借款金额由公积金中心审定。

　　第十三条 借款人申请住房公积金贷款额度不足以支付购买住房所需金额时，经公积金中心同意，可同时向承办银行申请自营性个人住房贷款，承办银行以组合贷款的形式向借款人发放。

　　第十四条 贷款年限。公积金贷款期限最长不超过20年，并不得超出借款人的法定退休时间。

　　再交易住房的贷款年限与房屋建成年限相加不得超过35年。

　　第十五条 公积金贷款利率按中国人民银行规定的政策性利率执行;贷款期限不满一年的按一年计息;还贷款期内遇国家法定利率调整，于次年1月1日起，已发放的贷款按新的利率标准执行。

　　第四章 贷款程序

　　第十六条 贷款申请。借款人及配偶到购房所在地的公积金中心或下属管理部提出公积金贷款申请，填写《乐山市个人住房公积金贷款审批表》和《谈话备忘录》，并按要求提交相应的文件资料。

　　第十七条 贷款受理。公积金中心贷款受理工作人员核实申请人资料，符合申请条件的受理其贷款申请。

　　第十八条 贷款审批。公积金中心受理申请后，应及时进行调查和审核，原则上应在15个工作日内审批完毕，做出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人;准予贷款的，出具《个人住房公积金委托贷款通知书》，贷款资料转承办银行办理贷款手续;不准予发放贷款的，说明原因并将相关资料退还申请人。

　　第十九条 贷款发放。经公积金中心审批同意的贷款，借款人到承办银行签订《借款合同》并办理相关手续，公积金中心复核同意后，出具《同意划款通知书》，将贷款资金划入承办银行的委托资金账户;承办银行按《借款合同》的约定及时发放贷款。

　　贷款资金划入方式如下：

　　1、商品房贷款必须划入出卖人帐户;

　　2、再交易住房、现房及其它类型住房按照《划款约定书》划入约定账户;

　　3、建造、翻建住房的，借款人办理抵押鉴证后，原则上划入承建方帐户。

　　其中再交易住房、现房、建造、翻建住房在贷款资金发放前，借款人必须办理房屋抵押鉴证。

　　第五章 贷款项目管理

　　第二十条 公积金贷款合作项目应符合以下条件：

　　(一)合法的建设主体;

　　(二)合规的建设、销售手续;

　　(三)良好的财务资信;

　　(四)项目工程进度及销售状况达到公积金中心要求。

　　第二十一条 拟申请公积金贷款的合作项目由房地产开发单位提出书面申请，公积金中心派专人实地查勘核实，经公积金中心审核批准后，双方签订《公积金贷款项目合作协议》。

　　第二十二条 为确保公积金中心及公积金贷款人的合法权益，房地产开发单位必须为申请公积金购房贷款的职工提供期间连带责任担保，并向公积金中心交存贷款额5%-10%的保证金，作为期间担保的履约保证金。

　　第二十三条 房地产开发单位为购房借款人提供担保的期限为：从贷款发放时起，至该笔贷款落实抵押责任或全部结清时止。

　　第二十四条 《房屋他项权证》办理前，购房借款人未按《借款合同》约定履行还款义务、达到《借款合同》约定的终止条款时，公积金中心可以依据《公积金贷款项目合作协议》规定，从房地产开发单位缴存的保证金中划转保证金清偿借款人贷款本息。房地产开发单位应依据协议要求及时补足相应金额的保证金。

　　房地产开发单位在合作协议约定期限内办理完毕借款人所购房屋抵押手续，公积金中心应及时将该笔保证金退还给房地产开发单位。

　　第二十五条 贷款保证金由公积金中心专户存储，制定具体的《贷款保证金管理办法》进行管理。

　　第六章 贷款的回收和管理

　　第二十六条 住房公积金贷款的还款方式，可采用月均等额本息还款法和等额本金还款法，由借款人在贷款申请时自主选择。

　　还款方式在贷款发放后不得变更。

　　第二十七条 借款人应按《借款合同》约定的还款计划、还款方式按期偿还贷款本息。逾期归还的，按中国人民银行规定的逾期贷款计息标准计收利息。

　　第二十八条 对收回的公积金贷款本金和利息，承办银行根据《个人住房公积金委托贷款协议》的约定，划转公积金中心。

　　第二十九条 借款人在按期还款满一年后，经公积金中心批准，可以提前部分还本一次，也可以提前一次性归还全部贷款本息。

　　第七章 房屋抵押管理

　　第三十条 借款人需以所购住房作为抵押担保，必须将住房价值全额用于抵押，依法办理住房抵押登记手续。

　　第三十一条 抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受公积金中心和承办银行的监督检查。

　　第八章 借款合同的变更和终止

　　第三十二条 借款合同需要变更的，必须经当事人各方协商同意，并签定相应的变更协议，如需变更抵押登记的，还应到原抵押登记部门办理变更抵押登记手续。

　　第三十三条 借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产的继承人、监护人、财产代管人继续履行原借款合同。

　　第三十四条 借款人按借款合同约定清偿全部贷款本息和支付相关费用后，借款合同终止，承办银行将抵押物权属证明等文件返还抵押人。

　　第九章 贷后管理

　　第三十五条 对逾期贷款进行分类管理，其分类标准为：

　　(一)正常贷款：借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素;借款人累计违约2期(含)以下，并属于偶然情况。

　　(二)关注贷款：借款人累计违约3期;借款人虽能还本付息，但已经存在影响贷款本息及时、全额偿还的情况。

　　(三)次级贷款：借款人累计违约4-5期;借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过对外借款、变卖资产等才能归还全部贷款本息。

　　(四)可疑贷款：借款人累计违约6期(含)或连续违约3期以上;贷款人、担保人已要求借款人处理抵押物，预计贷款可能发生一定损失，但损失金额尚不能确定。

　　(五)损失贷款：借款人无力偿还贷款，担保人处理抵押物后仍不能清偿贷款;借款人死亡，或依法宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。

　　第三十六条 公积金中心应制定相应的贷后管理办法，对逾期贷款催收工作实行专人管理按月报告的工作制度。

　　第三十七条 公积金中心应建立贷款“黑名单”制度。

　　(一) 在公积金提取中，经核实有过虚假骗领行为的，五年内不受理其公积金贷款申请。

　　(二) 申请了公积金贷款，在还贷期间，有过连续3期或累计6期以上的逾期记录，在贷款结清后五年内取消其再次申请公积金贷款资格。

　　(三) 申请了公积金购房贷款后经常逾期还贷，经公积金中心多次催促后仍不按期履行还贷义务，被依法进行了强制处置的，终身取消其公积金购房贷款资格。

　　第十章 违约及处置

　　第三十八条 下列情况属借款人违约：

　　(一) 借贷人提供的文件、资料、凭证不真实的;

　　(二) 借款人未按合同约定还本付息和支付相关费用的;

　　(三) 未经贷款人书面同意，借款人改变房屋结构造成损失的，或发生将抵押房产全部或部分拆迁、出售、转让、赠予或重复抵押，以及抵偿其它债务等损害债权人权益行为的;

　　(四) 借款人拒绝或阻扰贷款人对抵押物情况进行监督检查的;

　　(五) 与他人签定有损贷款人权益的合同或协议的;

　　(六) 借款人涉及借款合同的财产遭受扣押或没收的;

　　(七) 抵押物发生保险责任以外的毁损致使抵押物价值不足以抵偿借款本息，而借款人未按要求落实新的抵押物或其他担保措施的;

　　(八) 因第三人的行为导致抵押物价值减少，而借款人未将损害赔偿金用于提前清偿本合同项下债务的;

　　(九) 借款人在还款期内死亡、失踪或经有权部门宣告死亡、失踪或借款人丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝履行借款合同的;

　　(十)借款人卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，

　　足以影响其偿债能力的;

　　(十一) 违反本贷款细则或借款合同规定的其他行为的。

　　第三十九条 借款人违约时，贷款人根据借款人违约的性质、程度、金额，采取下列一种或数种方法处理;

　　(一) 限期纠正违约行为;

　　(二) 提前收回已发放的贷款本息;

　　(三) 按照中国人民银行的有关规定，对借款人未按合同约定归还的贷款本息，按逾期贷款计收利息;

　　(四) 借款人未按合同约定还本付息和支付相关费用的，公积金中心可授权承办银行处分抵押物，所得款项扣除有关费用和税收外，受偿其债权，不足部分由借款人或其担保单位负责偿还;剩余部分退还抵押人。

　　第四十条 贷款当事人各方在履行合同过程中发生纠纷，不能协商解决的，向乐山仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　第十一章 贷款档案管理

　　第四十一条 公积金贷款档案由贷款运行部门和具体经办人员负责收集、整理，并在贷款发放后一个月内整理完毕，建档立案。

　　第四十二条 公积金贷款档案实行一人一档。

　　第四十三条 市中心城区当年新增的公积金贷款档案由贷款运行部门整理完毕后，于次年的3月底之前移交市中心档案室管理。区(市、县)的公积金贷款档案由管理部确定专人进行管理和保存。

　　第十二章 附 则

　　第四十四条 在公积金资金不能满足公积金贷款需求时，公积金中心可以实施《个人公积金贷款排序发放暂行办法》。

　　第四十五条 本实施细则由乐山市住房公积金管理中心负责解释。

　　第四十六条 本实施细则自印发之日起施行，原有相关规定与本实施细则不一致的，一律以本实施细则为准。