海宁市城市房屋拆迁管理实施细则

　　海宁市城市房屋拆迁管理实施细则

　　第一条　为加强城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》及其他有关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条　在本市城市规划区内的国有土地上因实施城市规划或者因其他公共利益需要，依法收回国有土地使用权而拆除该地块上房屋，需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本细则。在本市城市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本细则执行。

　　第三条　本细则所称拆迁人是指市人民政府设立的具体实施收回国有土地使用权并依法取得房屋拆迁许可证的单位。

　　本细则所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。

　　本细则所称低收入家庭，是指户籍在本市的经民政、总工会、残联等部门认定，持有《海宁市最低生活保障救助证》、《海宁市特困职工优惠证》、《海宁市低收入家庭援助证》、《海宁市特困残疾人优惠证》的家庭。

　　第四条　城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹和有价值的历史建筑。

　　第五条　拆迁人必须依照本细则规定，对被拆迁人给予合理补偿、安置。被拆迁人、被拆迁房屋承租人必须服从城市建设需要，在搬迁期限内完成搬迁。

　　第六条　市人民政府应加强对城市房屋拆迁工作的领导，严格控制拆迁规模，督促有关部门依法履行房屋拆迁管理职责，监督拆迁计划执行和拆迁安置用房建设，保障被拆迁人及时妥善安置，切实维护被拆迁人合法权益。

　　第七条　海宁市规划建设局是本市城市房屋拆迁工作的行政主管部门，负责对全市的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

　　市人民政府有关部门、所辖镇人民政府、街道办事处应当依照各自职责，互相配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。

　　第八条　市人民政府组织规划建设、国土资源、发展和改革等行政管理部门，按照城市总体规划的要求，根据本市社会经济发展水平，同时考虑近期新建商品房的市场供应等因素，制定城市房屋拆迁的中长期计划、年度计划和安置用房建设计划。拆迁年度计划和安置用房建设计划由市人民政府报上一级人民政府备案。

　　第九条　拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请房屋拆迁许可证，应当向市规划建设局提交下列文件：

　　(一)建设项目批准(备案、核准)文件;

　　(二)建设用地规划许可证;

　　(三)国有土地使用权批准文件;

　　(四)拆迁计划和拆迁方案;

　　(五)金融机构出具的补偿、安置资金专用存款帐户的存款证明。

　　前款第(三)项规定的国有土地使用权批准文件是指市人民政府依法作出的收回国有土地使用权的决定文件。第(四)项规定的拆迁方案应当对临时周转用房和用于产权调换的安置用房作出安排;需要新建安置用房的，应当提供安置用地批准文件。第(五)项规定的拆迁补偿安置资金应不少于拆迁预算的百分之八十，专户储存，拆迁人提供的安置用房可以折价计入;不足部分由拆迁人在拆迁期限过半前补足。

　　第十条　市规划建设局应当自收到拆迁房屋申请之日起三十日内，对申请事项进行审查;经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

　　市规划建设局在核发房屋拆迁许可证前，应当依法举行听证，就拆迁许可涉及的拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金的落实情况等相关事项听取意见。

　　第十一条　市规划建设局应当自房屋拆迁许可证核发之日起五日内，将建设项目的名称、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、拆迁期限等事项，以公告形式在新闻媒体以及拆迁范围内予以公布，并书面告知被拆迁人。

　　市规划建设局和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

　　第十二条　拆迁范围公布后，拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：

　　(一)新建、扩建、改建房屋;

　　(二)改变房屋和土地用途;

　　(三)租赁房屋。

　　市规划建设局应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限不超过一年;拆迁人需要延长暂停期限的，应当经市规划建设局批准，延长暂停期限最长不得超过一年。

　　第十三条　拆迁人自取得房屋拆迁许可证之日起三个月内不实施拆迁的，房屋拆迁许可证自然失效，并由市规划建设局予以公告。

　　实施房屋拆迁不得超越房屋拆迁许可证核准的拆迁范围和拆迁期限。

　　需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满十五日前，向市规划建设局提出延期申请;市规划建设局应当自收到延期申请之日起十日内予以答复。

　　第十四条　拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。从事拆迁业务单位应当按照国家和省的有关规定依法取得房屋拆迁资格证书。

　　市规划建设局不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。

　　第十五条　拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并签订拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同签订之日起十五日内，将合同报市规划建设局备案。

　　被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

　　第十六条　拆迁人应当向被拆迁人公布拆迁补偿安置方案。

　　拆迁人与被拆迁人或者代管人应当在公告规定的搬迁期限内，根据本细则规定签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿形式、货币补偿金额及其支付期限、安置地点、安置用房面积、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。

　　拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。

　　拆迁房管部门代管的房屋，拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿安置协议;代管房屋有使用人的，拆迁人应当与代管人、房屋使用人签订拆迁补偿安置协议。

　　拆迁补偿安置协议自签订之日起生效。拆迁人应当自协议签订之日起十五日内将协议报市规划建设局备案。

　　签订拆迁补偿安置协议应当使用省建设行政管理部门统一监制的文本。

　　第十七条　被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报市规划建设局审核同意后实施拆迁：

　　(一)有产权纠纷的;

　　(二)产权人下落不明的;

　　(三)暂时无法确定产权人的。

　　房屋拆迁前，拆迁人应当持市规划建设局批准的补偿安置方案证明等相关材料，就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全、补偿款提存手续。

　　第十八条　拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

　　第十九条　拆迁当事人在公告规定的搬迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，可以向市规划建设局申请裁决。被拆迁人是市规划建设局的，由市人民政府裁决。裁决应当自受理裁决申请之日起三十日内书面作出;裁决作出之前，裁决部门应当充分听取各方意见。

　　拆迁当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起六十日内向有管辖权的行政机关申请行政复议，也可以在裁决书送达之日起三个月内向人民法院起诉。除依法需要停止执行的情形外，如拆迁人已按裁决提供安置用房、周转用房或者给予货币补偿的，行政复议、诉讼期间不停止拆迁的执行。

　　第二十条　被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市规划建设局依法申请人民法院强制拆迁。

　　市人民政府在作出强制拆迁决定前，应当依法举行听证，就作出补偿安置裁决的主体、程序、依据及被拆迁人拒绝搬迁的理由听取拆迁当事人、有关主管部门及其他相关人员的意见。

　　实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

　　第二十一条　拆迁人不得改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电、供气等基本生活条件。

　　第二十二条　拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

　　第二十三条　法律、法规对拆迁军事设施、寺观教堂、文物古迹、归侨侨眷房屋、涉外房屋等另有规定的，从其规定。

　　第二十四条　城市房屋拆迁涉及公共设施或者各种管线迁移的，由原所有人按规定期限自行迁移，所需迁移费用，由拆迁人给予补偿。

　　第二十五条　对拆迁范围内的花木、绿地，应当尽可能保留。不能保留的，应当按照国家和省的规定办理有关手续。

　　第二十六条　拆迁人使用拆迁补偿安置资金的，应当经市规划建设局审核。拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿、安置，不得挪作他用。

　　第二十七条　市规划建设局应当建立、健全房屋拆迁档案管理制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。拆迁人、拆迁单位有义务如实提供有关情况和资料。

　　房屋拆迁的档案资料包括：拆迁人从事房屋拆迁的有关批准文件，拆迁计划和拆迁方案及其调整资料，拆迁补偿安置协议及其结算资料，以及其他与拆迁有关的档案资料。

　　第二十八条　拆迁人应当对被拆迁人按照国家法律、法规和本细则的规定给予合理补偿。

　　拆迁补偿、安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。被拆迁人有权选择具体补偿形式。被拆迁地段用于同类商品房建设的，被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利。

　　拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。具体标准由市人民政府另行公布。

　　拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人已解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　实行产权调换的，拆迁人应当提供符合本细则规定的安置用房，拆迁人对被拆迁人结算被拆迁房屋与安置用房差价。选择产权调换的被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房。

　　安置用房应当符合设计规范要求;属于新建商品房的，交付前应当经验收合格。

　　货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。

　　第二十九条　按照本章规定对被拆迁人进行补偿后，其被拆迁房屋按规定容积率(住宅1.3，办公、商业用房1.5，工业用房0.5，其他用房1.5)占有的土地，不再按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条规定予以补偿。被拆迁人依法享有使用权的土地，其面积超过被拆迁房屋按标准容积率占有的土地面积的，超过部分的土地按照《浙江省实施(中华人民共和国土地管理法)办法》第二十九条规定予以补偿。

　　土地补偿费应当在房屋拆迁补偿安置时一并计算。

　　第三十条　拆迁范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，按其工程造价结合剩余使用期限给予货币补偿。

　　第三十一条　拆迁范围公布后，被拆迁人继续进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。拆迁范围公布时原经批准的在建部分，按其工程造价给予货币补偿。

　　第三十二条　被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场价格评估确定。采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。不具备市场比较法评估条件评估非住宅房屋价格的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中说明原因。

　　房地产评估机构在确定被拆迁房屋的市场评估价格前，应当听取被拆迁人的意见。

　　评估比准价格从拆迁公告之日止由房地产评估机构根据交易价从高原则从类似房地产中选取三个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。

　　被拆迁房屋属于非成套住宅的，应当根据前款规定选取普通成套住宅作为可比实例。

　　被拆迁房屋和安置用房的价格，由同一家房地产评估机构选择同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。

　　房管部门应当按月向社会公布本地房产交易信息。

　　评估所需费用由拆迁人承担。

　　第三十三条　房地产评估机构由拆迁人与被拆迁人共同选定;不能共同选定的，由规划建设局从报名的具备相应法定资格的房地产评估机构中随机确定。参加随机确定的房地产评估机构不得少于三家。随机确定房地产评估机构应当由公证机构现场公证。

　　市规划建设局应当在随机确定房地产评估机构之日起三日前在拆迁范围内公告房地产评估机构随机确定的时间和地点。

　　第三十四条　被拆迁房屋的市场评估价格实行公示制。

　　房地产评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在拆迁范围内公示，接受社会监督。公示时间不得少于十日。

　　拆迁当事人对评估结果有异议的，可以要求房地产评估机构作出解释。房地产评估机构应当自接到解释要求之日起三日内予以解释。

　　第三十五条　被拆迁人属于低收入家庭，其被拆迁住宅用房每户建筑面积小于三十六平方米(在同一城市规划区内有其他住宅用房的合并计算)，并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于三十六平方米的成套房作为安置用房。被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。

　　被拆迁住宅用房每户建筑面积，按照房屋拆迁许可证核发时被拆迁人的房屋所有权证或者其他合法房产凭证为依据确定。

　　第三十六条　拆迁房管部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的(包括非成套住宅)，房屋承租人享有按照房改政策购房的权利。房屋承租人按照房改政策购房后，拆迁人应当对其按被拆迁人予以补偿、安置。

　　房屋承租人未按房改政策购房，也未与被拆迁人达成解除租赁关系协议的'，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的补偿安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。

　　第三十七条　拆迁落实私房政策换约续租的住宅用房的，拆迁人应当按照本细则规定对被拆迁人予以补偿、安置。

　　现住的房屋承租人必须与落实私房政策时的承租人或其同住人一致。房屋承租人在同一城市规划区内另有住房的，应无条件搬迁;房屋承租人在同一城市规划区内没有其他住房的，由政府提供公有住房，供其继续承租。

　　房屋承租人是落实私房政策发还产权人产权时的承租人或其同住人的，可参照本细则第三十六条第一款执行。

　　第三十八条　拆迁房管部门代管的房屋，代管房屋有使用人的，应当实行产权调换;代管房屋无使用人的，由代管人选择补偿安置方式。

　　选择产权调换的，安置用房仍由房管部门代管;选择货币补偿的，货币补偿金额由代管人专户存入银行。

　　第三十九条　被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。认定房屋用途以城市规划、国土资源管理部门提供的合法有效文件作为依据。

　　产权证未明确用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有人的申请，按照本条前款的规定调查确认。

　　房屋所有人要求改变原登记用途的，可以在其房屋被列入拆迁范围前，持有关文件向产权登记部门申请变更登记。

　　第四十条　1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由产权登记部门变更登记;其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。

　　改变房屋用途，按规定应当交纳土地收益金的，房屋所有人应当在变更登记前依法补交土地收益金。

　　1990年4月l日《中华人民共和国城市规划法》施行后，未经城市规划、国土资源管理部门同意改变房屋用途的，按其房屋所有权、土地使用权登记的用途认定;其中改为商业用房并同时具备下列条件的，除对其按住宅进行安置外，还应当给予一次性经济补偿：

　　(一)从事合法经营至拆迁规划红线划定时连续经营两年以上;

　　(二)正在用于营业的是沿街底层第一自然开间;

　　(三)房屋所有权证、营业执照的持有人是同一人(含家庭直系亲属);

　　(四)以此为主要生活来源。

　　改变房屋用途，按规定应当交纳土地收益金的，房屋所有人应当在变更登记前依法补交土地收益金。

　　第四十一条　住宅房屋的被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起二十四个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。其中，将拆迁地块上建设的高层房屋作为产权调换用房的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起三十六个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。

　　过渡期间的周转用房可以由被拆迁人或者房屋承租人自行解决，也可以由拆迁人提供。被拆迁人或者房屋承租人有权选择具体过渡方式，拆迁人不得强迫或者拒绝。

　　拆迁人提供周转用房的，被拆迁人或者房屋承租人应当在得到安置用房的四个月内腾退周转用房。

　　第四十二条　住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人自行解决周转用房的，拆迁人应当从其搬迁之月起到被安置后的四个月内支付其临时安置补助费。临时安置补助费按照当地租赁与被拆迁房屋相当面积、地段的住宅用房所需费用的平均价格确定，但每户每月临时安置补助费不得低于保障其基本居住条件所需费用。具体标准由市人民政府确定，每年公布一次。

　　拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的二倍支付临时安置补助费，补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。

　　拆迁人提供周转用房的，周转用房应当与被拆迁房屋的居住条件相当，并能够满足被拆迁人或者房屋承租人基本居住条件，拆迁人不再支付临时安置补助费。拆迁人超过协议规定的过渡期限未提供安置用房的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起按照规定标准支付临时安置补助费，补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。

　　第四十三条　拆迁人应当支付给被拆迁人或者房屋承租人下列费用：

　　(一)搬家补助费;

　　(二)自行过渡临时安置补助费;

　　(三)空调、太阳能、热水器、电话、有线电视、网络终端迁移费。

　　具体标准由市人民政府制定公布。

　　实行产权调换，需临时过渡的，应当再次支付搬家补助费。

　　第四十四条　拆迁生产性企业厂房造成停产、停业引起的经济损失以及搬迁、安装、过渡费用，由拆迁人给予一次性补助。停产、停业经济损失以会计师事务所对该企业前二年年审报告平均利润或税务机关“双定”纳税依据推算年度净利润计算;搬迁、运输、安装等实际发生的费用按实计算。

　　经济损失补助最长不超过6个月。

　　第四十五条　拆除产权属于学校、医院、敬老院、福利院、幼儿园、居委会等用于社会公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

　　第四十六条　本细则未尽事宜，按照《浙江省城市房屋拆迁管理条例》等相关法律法规执行。