回迁房买卖合同怎么写

　　卖方(简称甲方):_______________ 身份证号码:_____________________

　　买方(简称乙方):_______________ 身份证号码:_____________________

　　根据有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以共同信守执行。

　　第一条、甲方将自己在 (房屋地址)拥有的回迁房出卖给乙方，建筑面积为_ _平方米左右。

　　第二条、上述房产的交易总价为:人民币 元整。如果实际建筑面积和房产证面积有误差，不影响房屋总价。

　　第三条、付款时间与办法: 乙方在 年 月 日之前首付甲方_ 房款，余款 元整在 年 月 日之前支付。乙方自 年 月 日之前首付甲方_ 房款日取得该房屋实际支配权，甲方不得以任何理由阻碍乙方行使该房屋支配权。

　　第四条、甲方保证有权利出卖该房产，如出现其他权利人对该房产主张权利，造成乙方损失的，均由甲方承担责任。

　　第五条、甲方应当自该房屋可以过户之日起 内协助乙方办理过户。乙方有办理房屋产权证、土地证及其过户手续的需要，甲方应该提供一切与之有关的手续及资料。如因甲方的延误，致使乙方延期办理房产证的，甲方需向乙方额外承担 贰万 元的赔偿责任。

　　第六条、甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。办理产权过户手续费由_ 乙 _方承担。

　　第七条、如果当地政策许可，办理房产证时可以将该回迁房直接登记在乙方名下的，甲方应协助乙方办理，尽可能协助乙方少交或免交过户手续费及税费。甲方故意不协助的，导致增加过户手续费及税费的，一概由甲方承担。

　　第八条、本协议签订后，甲、乙双方应该共同遵守，都不得无故反悔。如果甲方违约导致该房屋无法过户到乙方名下，甲方除退还房款外，还应按照该房屋实际增值部分，作为乙方损失予以赔偿，需要进行房产价值评估的，评估费用由甲方承担。

　　第九条、在本协议履行过程中，双方发生分歧应该协商解决，协商不成，可向人民法院起诉。乙方因甲方违约，需聘请律师起诉的，律师费应由甲方承担。

　　第十条、本协议一式两份，双方各执一份为凭，本协议自双方签字之日起生效。

　　甲方(房屋共有人均要签字): 乙方:

　　年 月 日

　　回迁房买卖合同的注意事项：

　　一、未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产，不得转让:……(六)未依法登记领取权属证书的……”。该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。

　　二、房屋交易税由买方负担的约定是否有效

　　自从二手房市场出现至今，本来应由卖家来支付的营业税、个人所得税，却通过约定转嫁到了买家头上，而熟悉二手房市场的人都知道，这是二手房交易市场的“潜规则”。对于房屋交易双方的该项约定是否合法有效呢?房屋交易双方的这种约定并不违反相关法律、法规的强制性规定。虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了税种、税率、税额及纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人或第三人约定由合同相对人或第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，如果合同当事人约定由合同相对人或第三人实际缴纳税款，并不违反法律规定，也不损害国家利益，对其约定应认定为有效。

　　值得注意的是，回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳:一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定。

　　三、特别需要注意的问题

　　上述几点，一般的房屋买卖合同中也会涉及，但对于回迁房买卖合同，还需要尤其注意以下几点，并约定相应的违约责任。

　　1、严防“一房数卖”

　　回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。

　　当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。

　　因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要。

　　2、一定要约定房产过户和交房的时间

　　签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的`转移手续。

　　签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。

　　3、买方要留尾款

　　没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。

　　4、要求卖方的配偶签名

　　实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果:其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。

　　5、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字

　　因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。

　　四、“改合同”法律性质和法律后果

　　以上三大点，不管在签订回迁房买卖合同还是未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时，都是可以通用的，但在未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时，往往会涉及“改合同”的问题，那么“改合同”法律性质和法律后果是什么?

　　在法律上，“改合同”实际上是先解除上家与开发商的合同，再由开发商直接与下家签订新的商品房买卖合同以进行转让的行为。在商品房预售时，投资客(上家)想炒房，开发商也想汇集部分建设资金，双方利益一致、一拍即合，有的投资者在最初购房时就跟开发商说好，让他们在改合同时提供方便。而从签合同到交房还有较长的一段时间，投资者签合同后等到房价涨得差不多了，就抓紧在交房前把房子卖出去，不然等到办证后再卖，5年之内要交5.5%的营业税，减少了炒房的利润;5年之后卖的话要长期占用资金，有违炒房初衷。为了尽快脱手，他们的出价一般比同期开发商的出价略低。

　　“改合同”实质上系利用房产转让合同这一合法形式，以掩盖逃税的非法目的，损害国家税收利益，显然违反合同法第五十二条的规定，应当归于无效。