购房意向书

　　甲 方:上海××房地产开发有限公司

　　乙 方:×××

　　甲、乙双方经友好协商，就乙方选定甲方开发的××水岸二期房屋的有关事宜，经协商一致，达成如下条款:

　　一、乙方已选中并决定购买甲方开发的位于上海市松江区××路××号楼×××室房屋(以下简称“该房屋”)，愿意与甲方签订本意向书，并同意按本意向书要求与甲方签订正式的《商品房预售合同》。

　　二、该房屋建筑面积约为×××平方米，最终以房地产测绘机构测定的为准。

　　三、该房屋的单价为人民币×万元/平方米(建筑面积)，暂定总价款为人民币×××万元(大写:×××万元整)，最终以房地产测绘机构测定的建筑面积乘以本意向书约定的单价计算为准，多退少补。

　　四、本意向书签订的同时，乙方应当向甲方交纳房屋确认金人民币×万元。

　　五、乙方应于甲方××水岸二期项目开盘销售之日起十五日内，携带本意向书、已交纳确认金的收款凭证及乙方之身份证、印章至甲方售楼处(上海市松江区××路××号)与甲方签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，并按《商品房预售合同》支付购房款。乙方依据本意向书支付的确认金转作等额购房款。

　　甲方项目开盘销售日以在当地报纸即《文汇报》发布的开盘广告确定的开盘销售日为准，敬请乙方自行注意。

　　六、若乙方由委托代理人代为签订《商品房预售合同》及相关文件时，代理人需出示已公证的授权委托书。

　　七、如乙方按本意向书约定与甲方签订《商品房预售合同》及相关文件，并选择一次性付款方式支付购房款，且在签订《商品房预售合同》的同时全部付清购房款的，甲方在《商品房预售合同》约定的单价基础上给予乙方每平方米××××元优惠，即优惠后的单价为人民币×万元/平方米(建筑面积)。

　　如乙方逾期签订《商品房预售合同》及相关文件或逾期付款的，则乙方不再享受甲方给予的任何房价优惠。乙方已交纳的房屋确认金甲方不予退还，作为赔偿金赔偿甲方的.损失。

　　如乙方选择银行按揭贷款或公积金贷款或分期付款方式支付购房款的，则乙方不享受甲方给予的任何房价优惠。

　　八、如乙方逾期未与甲方签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权无需通知乙方而将该房屋另行出售，乙方依据本意向书已交纳的确认金不予退还。

　　九、本意向书签订后，如乙方提出不购买该房屋，乙方已交纳的确认金不予退还。

　　十、乙方已知××水岸二期的相关开发建设手续，包括《商品房预售许可证》等正在办理之中。如因该项目规划、设计变更，致使该房屋不再建设，本意向书失效;或因规划、设计变更致使该房屋户型、朝向变化而乙方提出不再购买该房屋的，本意向书失效。以上情况甲方应当无息退还乙方已交纳的确认金，不再承担其他责任。

　　十一、本意向书签订后甲方不得另行出售该房屋，除非本意向书约定的另行出售条件具备或本意向书失效。

　　十二、本意向书仅限于乙方本人享有，不得转让，《商品房预售合同》中的买受人应当与本意向书中的乙方一致，否则，视为乙方放弃购买该房屋，甲方有权拒绝与其签订《商品房预售合同》及相关文件，并有权将该房屋另行出售。乙方承诺甲方已告知乙方所选定的房屋为商品房，所缴纳契税按办理该房屋产权时政府规定的契税标准执行。

　　十三、乙方的通讯地址及联系方式以本意向书记载为准，为甲方向乙方发出任何书面通知的唯一地址，乙方保证通讯地址、联系电话准确无误且长期有效，如有变更乙方应当以书面形式自变更之时起24小时内通知甲方。否则，由此引发的一切责任由乙方承担，与甲方无关。

　　十四、本意向书经甲、乙双方签字、盖章且乙方全额交纳确认金之日起生效，在正式的《商品房预售合同》生效同时失效，乙方同意届时将本意向书原件交还甲方。

　　十五、本意向书一式叁份，甲方执贰份、乙方执一份，具有同等法律效力。

　　甲 方:上海××房地产开发有限公司

　　乙 方:××× 身份证号:××× 电话:×××

　　通讯地址:××× 邮编:×××

　　签署日期:××××年×月×日

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　　在律师接受咨询或承办的一些房地产纠纷案例中，有很多涉及到购房意向书的问题。因为普通的购房者对法律、政策掌握不够，对购房意向书也存在着一定的误解，盲目的签订购房意向书。待产生纠纷时，开发商说意向书不是合同，没有法律约束力，购房者才感觉到问题的严重性，前来咨询律师。

　　关于购房意向书产生的历史背景。其本质是开发商因为受限于我们国家法律规定的“没有取得销售(或预售)许可证不得销售商品房;签订商品房销售合同必须使用国家统一制式的合同文本”之强制性规定。在开发商没有达到以上要求时，为了最大限度的吸收资金、在激烈的竞争中早日把房子卖出去，“购房意向书”便在开发商精心策划下出炉了。所以，看其实质，意向书是以预约合同的形式实施着变相提前销售的规避法律的行为。当然，意向书的产生背景不能说明它对购房者百害无一利，关键是我们怎样把握，让它向健康、有序的方向发展。

　　关于购房意向书的内容和效力。开发商为了吸引购房者，一般情况下都已经涉及到了销售的实体内容，例如:拟购房屋的面积、价格的计算、认购的时间等等。这种内容的约定实际已经表明了双方之间经过了磋商，等条件成就时就进行实际的房屋买卖。还有一种情况的意向书，它仅仅约定了购房者将来买房的一种意向，内容中并不含有买卖的实质内容，例如:价格、面积、时间等。根据意向书的这两种情况，从法律角度讲，意向书的内容不涉及买卖关系双方的具体权利与义务的，该意向书属于预约合同，双方当事人取得的也只是签订正式合同的优先权，最后以双方签订的正式合同为准。即使违约，承担的也只是缔约过失责任，而非违约责任。如果意向书的内容已具备房屋买卖合同的构成要件时，如果开发商违约，需要承担不是缔约过失责任而是违约责任。

　　签订意向书的本意，无非是为取得将来购买房屋时有一个缔约合同的优先权而已。这样就要求意向书在买房的价格方面需明确一个大致范围，以便购房者考虑决定是否签订这个意向书，或者进行其他选择。然而，开发商制订的购房意向书中的价格条款很少是以一个价格范围的形式出现的，而是具体价、暂定价或其他价。同时条款中又没有“意向价不作为销售依据”的特别提示条款，使得购房者对意向书中确定的价格或者相对确定的价格深信不疑，结果到签订统一制式合同时，开发商又否定意向书有关价格条款的效力，单方涨价。

　　对于这类问题的处理，按照我国《合同法》第39条的规定:采用格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。否则，开发商有义务特别提醒购房者“最终销售价不受本意向书中价格条款限制。”

　　实际案例中，因为近几年房地产价格升值较快，开发商到期不履行意向书的情况时有发生，以致购房者买不到房，购房者失去的是什么?实际上是一种购买机会。如何衡量这种购买机会的经济价值。显然就是当初的市场价与当前的市场价的差值。

　　我国《合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，开发商未履行意向书约定，致购房者丧失购买机会，开发商有过错的就应承担缔约过失责任或违约责任。