楼市好的时候，房价代表着卖方意愿，购房者基本上被牵着鼻子走的，不管新房还是二手房，卖方单方面涨价，买房只有无奈跟着抢，又或者你别买。
楼市不好的时候，虽然主动权到了买方，但定价权依旧在卖方。卖方会根据市场情况不断调整房价，好比钓鱼，各种试探饵料，总有上钩的。就跟现在新房一样，虽然没有明说下调房价，但各种特价房推出，一年24节气、法定假日、三八节、儿童节、爸妈节、双11/12，还有国外的洋节等等，都被拿来做特价，不管卖多少，反正每次都有成交。
威海合庆海景
至于房子自身价值，没人去管也没人去算，看得见的地皮价钱，建筑材料、工人工资、税收、银行利息，以及各种证的费用。当然还有一些别的费用就不明说了，你懂的。
这些即便你算清楚了对于买房也没啥用，因为市场不会按照成本算。很多2010年左右的房子，当时三四千，现在一万二三。你说这套房子的价值多少，成本多少？
价值就是在目前房价的基础上，对于未来房价走势的一个研判。也就是说你买的房子以后卖的时候，最终能为你变现多少钱，才是这套房子的最终价值。期间也可能是一年，也有可能是十年，在威海有的地方也可能是永远。
所以，在威海买房，要考虑的东西很多，尤其是对于威海房子价值的认识。
首先威海市区房价及价值分析。
目前威海市区内的新房房价基本都在10000-13000左右。当然这些都是表价，至于成交价要低一些，具体得看您买房时候在售楼处谈到多少。注意，跟中介谈没啥用，中介没有权利定价，他们只是两边周旋，尽可能地成交，所以买房要多坚持坚持。
威海市的新房也分三六九等，主城区内好地段基本上没有新盘，有的话价格也奇高，比如金线顶的中海和海信两个项目。至于价值也都高于其他房子。主城区核心地段的新房、次新房绝对都是稀缺品种，不光威海，任何一个城市基本都是这样的情况。
其次就是环市区新房，这也是目前大部分在售新房最多的地方，比如九龙湾最东头、凤林南部、南曲阜、华夏、西海岸，再就是温泉、张村等。
威海市区环城区域
这些地方的房子最大的优势就是新，现代化概念的设计，还有很多电梯洋房。如果单从小区居住舒适度来说，非常吸引人。房价比主城区内同样的房子低不少。
但是，这些房子并没有被购房者照单全收。你得清楚这是在威海，尽管不用担心交通堵塞影响上班，威海随便一个地方贯穿全城也不过40分钟车程。但这些区域的缺点也显而易见，要么坐落于城乡结合部，要么处在荒山乱岗边。美其名曰“远离喧嚣不离城”。
但在威海人心中位置还是太偏了，如果说价格足够低倒也无所谓了，可这些房子价格低吗？一万多，还不如当初七八千买湾九里，不如威高花园，不如九龙湾和保利凯旋等等，这是本地人内心最根本的感受，是改变不了的，偏就得低价。而外地人中，基本上是不会考虑这些房子的。要么加点钱在城里，要么选择更低一些的荣成市区。
尴尬的位置注定了以后的变现价值有限，除非威海这个城市快速壮大起来，成为新二线，这对于威海来说太难了。
最终我们看到的是这些房子稀稀拉拉地卖了很久很久。现在赶上楼市走下坡路，买房的更少了，以至于售楼处不断推出更大力度的特价活动，有的已经进入7000+时代，但购房者依旧寥寥无几，这足以说明了这些房子的价值是多么的不堪一击。
新房如此，你还指望二手房有多大作为？
第二就是海景房，这是威海的主角。享誉全国的名声，当然也有很多负面消息。
这也是为什么说不是所有海景房都有价值。
威海市区最有价值的海景房是南起九龙湾北至幸福门，也就是海滨路一线。是距离城市配套最近最繁华的海岸线。其房子价值自然不会低，尤其是悦海、金线顶。
从何而见？当然是现在稀里哗啦的威海二手房价对比得来。
有兴趣的朋友可以横向对比一下，就是老房对老房、次新房对次新房。湾九里、幸福海岸、建东悦海湾、华发九龙湾、蓝湾怡庭、金猴新外滩等沿线小区房价现在多少？热度多少？
湾九里一线海景房
除了威海市区还有荣成、南海、银滩等海景房项目。
相对来说下属区域的海景房水分要大很多了。
因为没有足够的本土购房群体支撑，外地人又不来了。所以即便之前比较抢手的一线看海小户型，现在也是难于变现啊。尴尬的是完全可以交个高价，但就是没有人过来看房。得等，等行情向好的时候，这些房子甚至可以火过威海市区的普通住宅。
至于其他户型，就不要想金钱方面的价值了。如果你考虑升值不升职的问题，我的意思是你想多了。图个环境，买来消遣没问题，其他的就不要奢望了。尤其是在银滩，别看房价这么低，都说可怜之人必有可恨之处，房子同样如此，低也是有低的原因的。跟股票一样，低价股走向退市的远远多于草鸡变凤凰的。
对于购房者来说，想要买到有价值的房子，不要去看小视频上动不动就是“最什么什么”的项目；不要去看售楼员天花乱坠的讲解；不要去听中介们百般怂恿逼单。
有人说除了这些好像没什么可参考的了，有的。
看楼盘销售周期
我们知道，一般一个好的楼盘销售周期基本在两年左右，热盘更是有上百套房秒清的时候。周期越长说明房子越不被看好，不是贵就是偏。如今这市场，周期越长越容易烂尾的。
看本地人买房热情
任何一个地方的房子最终都是要本地刚需、刚改来接盘的。
都说威海本地人不喜欢海景房，那只是他们不喜欢威海市区以外的海景房而已。威海市区以外海岸线上的房子，本地人基本不买。银滩、南海等地可以看到很多小区住着本地人，那些都是当地村落拆迁的回迁户。
所以，没有本地人接盘，你买的房子以后卖给谁？卖给像你一样过来的外地人？你是咋过来的？难道不是奔着新房来的？当然，如果你买的是一线看海户型，还是可以的。
看周边二手房价的波动幅度。
请记住，二手房销售永远干不过新房，即便是同一个小区。因为人家是团队营销，你只是自己加两三个中介而已。
所以，二手房的价格才是你参考的最终价格。二手房的成交价与成交量代表了某个地段的价值取向。区别就是老房子价格低一些，高档小区价格高一些。
