房屋出租税收管理工作的经验总结

房屋出租税收管理工作的经验总结

　　近年来，随着我市房屋租赁业的迅猛发展，房屋出租税收规模日益扩大，地方财力的增长也有了新的来源。实际征管工作中，由于受房屋租赁业点多面广、情况复杂、应税行为隐蔽、计税依据难以掌握、主动申报者较少等特性制约，房屋租赁税收一直成为我们地税征管工作的难点和薄弱环节。对此，我局通过几年的深入调查与研究，大胆探索，于2005年提出了“健全制度，夯实基础、规范管理”的房屋租赁税收征管工作新思路，并全面贯以实施。两年来的实践证明，这是一条行之有效的征管途径，2005年度全市实际征收入库房产税2372万元，较2004年增收349万元，增长17.3%。其中房屋租赁房产税收入664万元，比2004年增收216万元，增长48.2 %，占全部房产税收入的28%；2006年征收入库房产税2654万元，在2005年的高基点上又实现282万元的净增额，增长11.9%。其中房屋租赁房产税收入849万元，比2005年增收185万元，增长27.9 %，占全部房产税收入的32%，比重比2005年又提高4个百分点，纳入正常征管的房屋出租户已达4100余户。

　　一、 主要做法

　　（一）正本清源 制度先行

　　为规范我市房屋租赁税收的征管，各县（市、区）局根据省局《房屋出租房产税征收管理暂行办法》，以及市局《关于加强房屋租赁税收征管通知》的精神，结合自身征管实际以及税源分布特点，制定了各自的征收管理办法。如：珠山区地税局根据《江西省地方税务局房屋出租房产税征收管理暂行办法》提出了“以店管税”的工作核心，制定了《景德镇市珠山区地方税务局自用、出租房屋税收管理实施办法》、《景德镇市珠山区地方税务局私人自用、出租经营性房屋税收征管工作流程》、《景德镇市珠山区地方税务局私人自用、出租经营性房屋税收清理实施方案》以及《景德镇市珠山区地方税务局私人自用、出租经营性房屋税收委托代征管理暂行办法》等四项工作办法，并按珠山区房屋租赁市场价格的特点，分地段制定了《珠山区单位或个人经营用房租赁参考价格》，将最低计税依据确定为10元/平方米――120元/平方米，为房屋出租房产税征收管理工作提供了制度保障；浮梁县地税局也制定了《浮梁县地方税务局自用、出租房屋税收管理实施办法》。

　　正本必须清源，搞好税源管理是提高税收征管水平的核心和基础，为此我局围绕管住、管好源头，进行税源监控。根据本市实际状况，积极部署各征管单位开展房产税征收管理情况的调研。按照房产税两种计税依据，分行业、分经济性质就房产税的收入结构及税源分布状况进行统计调查，并建立相应税源数据库，从而摸清了家底，保证了对该税种征管实施的有效监控。

　　（二）积极动员 广泛宣传

　　宣传工作是做好各项工作的前提，做好宣传工作，往往能达到事半功倍的效果。为此，我局系统内部积极动员，周密部署，成立专项工作领导小组，召开干部动员大会，在全市范围内部署开展房屋出租税收清查活动。各县（市、区）局亦充分依靠当地政府广泛发动街道、乡镇、居委会力量参与清查活动，全市上下形成了空前浓厚的房屋租赁税收清查工作氛围，为做好房屋租赁税收征管工作奠定了扎实的基础。

　　做好内部动员的同时，我局不断加大对外宣传力度。通过电台、电视台、报纸等新闻媒体对房屋出租税收政策进行了广泛宣传。各县（市、区）局结合自身的实际情况，采取在人口较为集中的小区、街道、集贸市场进行张贴宣传材料、发布公告、宣传车巡回广播、组织干部上门发放宣传材料等多种形式进行宣传，使政策深入千家万户，深入广大纳税人心中。使出租者和承租者清楚纳税程序、涉税事宜、法律责任等相关税法知识，促使纳税人主动申报纳税，为规范房屋出租税收征管营造了良好的社会氛围。

　　（三）政府支持 强化协护税网络

　　要改变房屋租赁税收管理的现状，必须取得当地党委、政府的重视与支持，建立一个社会协税护税网络，充分发挥政府各部门的信息优势，走综合治税之路。为此,我市各县（市、区）局密切联系、依靠当地党、政，争取最大支持，搞好房屋租赁税收的征管。如珠山区地税局在区政府的领导下，先后成立了以税务部门为工作指导，区各级协、护税组织共同参与的“珠山区地方税务局房产税管理组”及“珠山区地方税务局行业税收管理办公室”，在组织机构方面确保了房屋租赁业税收的'顺利开展。乐平市地税局在当地政府的大力支持下，抽调工作责任心、能力强，管理经验丰富的干部协助乐平市地税局房产组的同志一起工作，增加了征管的力量，遇到突发事件，当地政府及时派出公安人员协助，从而保证了清理工作的正常开展。

　　（四）划分类别 分类管理

　　针对房屋出租户的不同特点，我局根据不同地段出租情况的差异，对房屋出租税收进行分类管理。如：乐平市局根据营业性房屋产权差异，将纳税对象分A、B1、B2三大类，即：A类为行政事业单位出租房屋；B1类为个人生产经营自用房屋；B2类为个人出租房屋。在分类的基础上，将市区自用、出租房产分路段、分类别进行税源摸底，掌握各路段自用和出租店面间数，自用房产原值、出租房屋租金等详细情况，并将上述情况分管理片区填制税源调查统计表，形成税源数据库，且随时根据变化情况进行动态管理及时更新；珠山区地税局根据市区城区出租地段不同租金价位，确定了各地段不同的最低出租计税价位，对不据实申报的纳税人采取核定征收。

　　（五）规范执法 严格考核

　　根据《江西省地方税务局房屋出租房产税征收管理暂行办法》，我局规范了房屋出租房产税的征收管理。以基层分局为单位，实行专人负责管理；充分发挥当地政府的作用，摸清税源，采取捡遗拾漏的办法，发现一户，清理一户、规范一户，做到征收有记录，户户有台账；充分利用信息化手段，分地段、按房屋顺序统一编号，把纳税人信息录入微机建立“户籍式”管理；建立“以店控税、以发票管税，以纳税人自行申报为主，源头扣缴为辅”的征收管理模式，充分调动承租方索要发票的积极性、责成出租单位领用发票；每月定期向当地政府、有关部门了解房屋出租情况，实行信息更新；严格按照执法程序和期限，在调查摸底的基础上，经分局领导审批后，对房屋租赁业主逐户下发税款核定征收通知书；分户核定税款后，税收管理员必须按照核定的税款征缴入库，不得擅自变更征收标准，避免了征税的随意性，让纳税人交明白税、放心税。

　　在对外强化税收征管的同时，对内加强干部征管质量的考核，严格奖惩兑现。市局制定了《景德镇市地税局征管质量过错责任追究办法》，各县（市、区）局根据市局《办法》均制定了具体实施办法。如：乐平市地税局为充分调动干部的工作积极性，实行奖勤罚懒、奖优惩劣。即对房产组下达年度组织收入任务，以年度任务为基数，对超额完成税收计划部分市局给予超收税款部分10%的奖励，对未完成计划少收税款部分给予5%的处罚。为使考核工作落到实处，促进考核工作有序开展，还制定了《乐平市地税局房产组税收管理质量差错责任追究办法》，全面实行责任追究。该办法从税源管理、规范执法、征管资料管理及其他工作四个方面作了明确的规定，规定经检查考核发现问题达不到要求的，一律予以严肃处理，同时给予一定的经济处罚。在今年上半年对房产组进行考核时，有的干部一次性扣发奖金达到200元。通过考核进一步理清了工作思路，调动了干部工作积极性，查找到了工作的漏洞和薄弱环节。

　　二、初现成效

　　（一）提高了征管质量。房屋租赁税收管理一系列办法的落实，使我局房屋租赁税收征管不断向规范化、科学化、精细化方向迈进，管理水平和征管质量不断提高。通过2005年和2006年上半年拉网式的税源调查摸底，全市纳入正常管理的房屋出租户达4100余户，店面间数达6000余间，月核定房产税70余万元，管户面达90%以上。

　　（二）优化了税收环境。由于房屋出租税收涉及面广，且拥有房产并出租的纳税人多为经济实力较为雄厚的群体，一般都参与多种经营，涉及不同行业，我们通过广泛的税法宣传，不仅增强了纳税人缴纳房屋出租税收方面的纳税意识，还增强了纳税人对其他方面的纳税意识，达到了优化我市整体税收环境的效果。

　　（三）规范了房屋出租税收管理。我们通过对房屋出租税收根据不同对象，实行分类管理，在制定的工作目标中明确了两项指标，即纳入系统正常化管理户面达到90%以上和漏征漏管率不得高于5%的两个规范性目标，并且日常考核时以这两个目标考核为重点，本着先规范纳入管理、后加强税款征收的思路，达到了规范我市房屋出租税收管理的效果。

　　三、几点体会

　　房屋出租税收征管一直是地税部门的征管难点和薄弱环节，必须常抓不懈，迎难而上，通过实践，我们有以下几点体会：

　　（一）实事求是是基础。我们要正视自己在房屋出租税收征管上的不足，本着实事求是的原则，抓住重点和难点，认真开展调查研究，提出切实可行的办法和方案，不能急于求成。

　　（二）制度落实是关键。办法和方案一经确定，就要在抓落实上下功夫，使各项制度办法不走过场，不流于形式。在制度落实的过程中发现新问题，并及时进行分析总结和整改。

　　（三）强化考核是手段。要通过科学合理地细化和量化考核指标，使考核落实到人、追究到人。不能盲目追求一时的税收任务，而要从规范上下功夫，使考核从重结果向重过程进行转变